Októbertől jöhet az új MNB “zöld” lakáshitel és a kamatmentes csok-hitel is. Ezeket kihasználva októbertől egy 60 millió forint értékű új lakás vásárlásakor akár 8 millió forintot is spórolhat egy nagy család.
De mindenképpen, mindenkinek megéri megvárni az őszt lakáscélja megvalósításával? Ez nagyrészt a lakásárak várható alakulásán is múlik.
Az év elején már felturbózott lakástámogatások októbertől várhatóan tovább bővülnek. Az új “zöld” hitel és a csok mellé felvehető kamatmentes kölcsön komoly segítséget jelenthet az újépítésű lakást vásárlóknak, építkezőknek.
Érkezik a kamatmentes csok-hitel és az MNB “zöld” kölcsön
De lássuk, mi is az a két új konstrukció, amelyik elérhető lesz ősz közepétől hazánkban.
Érkezik az új jegybanki lakáshitel
Az MNB új “zöld” lakáshitel bevezetését jelentette be, a konstrukció várhatóan októbertől lesz elérhető. De mitől is lenne “zöld” ez a kölcsön? Kizárólag alacsony energiaigényű – legalább “BB” energetikai besorolást elérő – újépítésű ingatlanok finanszírozására lehet majd igénybe venni az új konstrukciót. (Jelenleg más feltételről nem tudunk, de természeten a részletszabályokból még kiderülhetnek majd további elvárások. Jelen ismereteink szerint azonban nincs gyermekszámra, családi állapotra vonatkozó feltétele a kölcsönnek.)
A “zöld” lakáshitel eddig megismert részletei:
- Az igényelhető maximális hitelösszege 70 millió forint.
- A hitel kamata futamidő végéig fix 2,5%
- A maximális futamidő 25 év.
- Kizárólag magánszemély kaphatja meg a hitelt.
- A konstrukció várhatóan októbertől indul.
Ki kell emelni a kamat mértékét és az igényelhető hitelösszeg nagyságát: jelenleg a legkedvezőbb támogatott csok-hitel kamata 3%, a maximális hitelösszeg pedig 15 millió forint. (Ekkora hitelösszegre is csak a 3 gyermek után csok-ot igénylők lehetnek jogosultak.) Az MNB támogatott hitelének maximális összegéből sok esetben egy új lakás teljes hitelszükséglete megfinanszírozható.
Ingyenessé válik a csok-hitel
A “zöld” hitel mellé pedig érkezik az ingyenes csok-hitel: kamatmentessé válik a családi otthonteremtési támogatás mellé kérhető támogatott hitel azon családok számára, amelyek az MNB új kölcsönét igényelnék és jogosultak lehetnek a csok-hitelre is.
Ez azt jelentené, hogy 20 éves futamidőt választva a maximális 15 millió forintra havi 62 500 forintot kellene fizetnie a családnak az októberben induló konstrukcióra. Jelenleg ez az összeg a fix 3%-os kamat mellett 83 ezer forint lenne. Vagyis a családok közel 5 millió forintot spórolnának az új, kamatmentes konstrukció bevezetésével.
Milyen hatása lehet az új támogatott hiteleknek az ingatlanpiacra?
Két fontos kérdés lehet a családok számára:
- Milyen hatásuk lehet a változásoknak a hitelpiacra. Mennyivel csökken a kedvezmények miatt a szükséges hitel törlesztőrészlete? Mennyivel csökken a hiteligényléshez szükséges jövedelem? Mennyit spórolhat a család, ha megvárja az új konstrukció bevezetését? Ezekkel a kérdésekkel egy korábbi cikkünkben már foglalkoztunk.
- Az is ugyanolyan lényeges lehet, hogy a változások hogyan hatnak az ingatlanárakra? Vajon emelkedni fognak az árak, és ha igen, akkor mennyivel? Elnyelheti az új kölcsönök pénzügyi előnyét teljes egészében a vételárak emelkedése?
Ez utóbbi kérdés megítélése egyáltalán nem egyszerű: a Bankmonitor szakértői szerint a lakáspiac egyes szereplőit eltérő mértékben érinthetik az októberi változások.
Az új lakások árának emelkedését segíthetik elő az új támogatások
Az újépítésű lakásokat keresők számára extra forrást biztosít a két kedvezményes kölcsön, hiszen ugyanazon jövedelem mellett több hitelt tudnak felvenni. Ez mindenképpen az árak emelkedésének irányába hat.
Árnyalnunk kell azonban a képet azzal, hogy az MNB hitelét csak az alacsony energiaigényű lakásokra lehet felhasználni. (Jelenleg a projektek fele felel meg ennek az elvárásnak.) Vagyis az új lakások piacát sem érinti teljes egészében a hitelkonstrukció bevezetése.
Az ingyenes csok-hitelt pedig a csok-ot igénylő nagycsaládosok vehetik igénybe az MNB kölcsöne mellett. Ez gyakorlatilag egy még szűkebb réteg. Vagyis összességében bővül az olcsó forrás, de azt csak bizonyos ingatlanok esetében lehet kihasználni, ráadásul nem élhet vele valamennyi vevő.
A használt lakások árára a hitelpiac várható változásai ellentétesen hathatnak
Egyrészt az új lakások drágulásával – ezt vetíti előre az új olcsó kölcsönök bevezetése – emelkedhet a használt ingatlanok ára is. Ez logikus, hiszen egy jó minőségű ingatlan értéke közel megegyezik egy újonnan épített lakáséval.
Ugyanakkor nem mehetünk el amellett sem, hogy a piaci kamatozású lakáshitelek kamata emelkedő tendenciát mutat. A várható további alapkamat emelések miatt pedig a piaci hitelek is tovább drágulhatnak. Ez pedig pont ellentétesen hathat a használt lakások árára, mint az októberben bevezetésre kerülő kölcsönök az új lakások értékére: vagyis hűthetik ezt a piaci szegmenst.
Vagyis ellentétes irányba ható tényezők fejthetik ki hatásukat a használt lakások piacára. Emiatt elképzelhető enyhe drágulás, stagnálás és az árak mérsékelt csökkenése is. Ami valószínűsíthető, hogy az új lakások áremelkedése meg fogja haladni a használt lakások drágulását. (Ha egyáltalán drágulni fognak a használt ingatlanok.)
A hitelpiac mellett számos egyéb tényező is befolyásolhatja a lakások árát!
Természetesen számos egyéb tényező befolyásolhatja még a lakáspiacot:
- Építőanyag árak
- Szakemberek leterheltsége az építőiparban
- Bérek, jövedelmek változása
- Moratórium lejárata
- Egyéb lakástámogatások bevezetése, esetleges jövőbeni lejárata
Ezek a tényezők a hitelpiac hatásaitól függetlenül hathatnak a lakásárak emelkedésének és csökkenésének irányába is. Erről egy videónkban láthatsz részleteket.
Érdemes várni októberig a lakásvásárlással?
A mostani hatások nem csak az ingatlanárakra hatnak eltérő módon, hanem az egyes vásárlói csoportokra is. Éppen ezért a Bankmonitor szakértői mást javasolnak az egyes vevői köröknek.
1. Hitelből használt lakást vásárlók
Nem érdemes várni azoknak, akik lakáshitel felvételével szeretnének használt lakást vásárolni. A piaci lakáshitelek várható drágulása ugyanis mindenképpen rossz helyzetbe hozhatja őket a lakásárak alakulásától függetlenül. Ráadásul a jelenlegi tényezők ismerete mellett inkább kis mértékű áremelkedésre, mint a lakásárak csökkenésére van reális kilátás.
2. Saját megtakarításból használt ingatlant keresők
Ez a csoport kivárhat: megnézhetik, hogy a piaci lakáshitelek ára hogyan alakul, és az milyen hatással lesz a lakásárakra. De mindenképpen érdemes az egyik – vagy inkább mindkét – szemüket az ingatlanpiacon tartani. Ugyanis könnyen elképzelhető, hogy a kölcsönök kamatemelkedése mellett is drágulni fognak a használt lakások.
3. Kevés saját megtakarítást felhasználva vennének új lakást
Az új hiteltermékek bevezetése olcsó forrást biztosít a vevőknek, emiatt megemelkedhet a vásárlásra igényelhető hitelösszeg is. Ennek következtében komoly esély van rá, hogy a laksásárak is megemelkednek. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a magasabb vételár azt is jelenti, hogy az ingatlan megvételéhez több önerőre lenne szükség.
Márpedig az új olcsó hitelek nem növelik a vevők önerejét. Érdemes gyorsan lépnie azon új lakást keresőknek, akik már a jelenlegi lakásárak mellett is nehezen tudják a minimálisan szükséges önerőt előteremteni.
4. Nem jogosultak a csok támogatásra, vagy nem “BB” energetika besorolású lakást keresnek
A vevők egy része jelenleg nem keres alacsony energiaigényű új lakást. Ők úgy nem részesülhetnek októbertől az új támogatott hitelek előnyeiből, hogy az általuk keresett lakások ára emelkedhet. (Bár a drágulás várhatóan kisebb mértékű lesz, mint azoknál a lakásoknál, amelyek megfelelnek az új támogatások feltételeinek.)
Hasonló helyzetben vannak azok a lakáskeresők is, akik nem vennék igénybe a csok támogatást. (Vagy legfeljebb egy gyermek után kérnék a vissza nem térítendő támogatást.) Ők nem igényelhetnék októbertől az ingyen hitelt, viszont jó eséllyel drágábban tudnának ingatlanhoz jutni.
5. Akik kihasználhatják a két új támogatott hitelt
Érdekes helyzetben vannak azok, akik kihasználhatják a támogatott kölcsönöket. Ők több forráshoz juthatnának októbertől, mint jelenleg. De mellette várhatóan valamilyen mértékű lakásáremelkedéssel is szembesülni fognak.
Nekik érdemes lehet megvárni az ősz közepét. De mindenképpen figyelniük kell a jövőben megjelenő részletszabályokra. Elképzelhető, hogy olyan feltételt ismertetnek még a konstrukciók indulásáig, ami miatt nem lesznek jogosultak a támogatásokra. Emellett a lakásárakat is folyamatosan figyelniük kell, az ingatlanárak jelentős emelkedése ugyanis elviheti az új hitelek pénzügyi előnyét.
Mekkora áremelkedés nyelné el az új támogatások jelentette pénzügyi előnyt?
Vegyünk példaként egy háromgyermekes családot, amelyik új lakást szeretne vásárolni. A vételár jelenleg 60 millió forint lenne. Jelenleg a családnak van 10 millió forint saját megtakarítása, fel tudja venni a 10 millió forint csok támogatást, valamit megkaphatja a 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást is. A maradék 37,15 millió forintot hitelből szeretné rendezni a család. Milyen mértékű áremelkedés esetén érné még meg nekik megvárni az októbert?
Itt az is kérdés lehet, hogy milyen módon mérjük az új kedvezmények pénzügyi előnyét. Megfelelő mutató lehet erre a havi törlesztőrészlet, teljes visszafizetendő összeg változása, alakulása is.
Milyen pénzügyi előnyt jelentene jelen árak mellett a két új kölcsön?
A 37,15 millió forintból jelenleg 15 millió forintot fix 3 százalékos kamat mellett lehetne felvenni. Míg a maradék 22,15 millió forintot 3,60 százalékos piaci lakáshitelből lehetne megfinanszírozni. Ha mindkét kölcsönt 20 évre igényelnénk, akkor az induló törlesztőrészlet összességében 212 800 forint lenne.
Októbertől azonban a család a 15 millió csok-hitelt kamatmentesen is elérheti, a maradék 22,15 millió forintot pedig 2,5%-os kamat mellett is megkaphatja. 20 éves futamidőt választva az induló törlesztőrészlet összesen 179 800 forint lenne. A kivárással így 7,9 millió forintot spórolna a család változatlan lakásárak mellett.
De mi történik, ha emelkednek a lakásárak?
Ha emelkednek a lakásárak, akkor több hitelt kellene felvenni, ami miatt növekedne a törlesztőrészlet. De meddig érné meg kivárni, hol vinné el az áremelkedés az új hitelek jelentette pénzügyi előnyt?
A 15 millió forint kamatmentes kölcsönt biztosan kihasználná a család. A lakásáremelkedést pedig a 2,5%-os MNB hitelből finanszíroznák meg. Addig megérheti kivárni, amíg azt gondoljuk, hogy az októberi törlesztőrészlet összességében nem fogja meghaladni a jelenlegit, vagyis 212 800 forintot. Ehhez pedig 6,2 millió forinttal kell több MNB hitelt igényelni, mint a 60 milliós vételár mellett kellett volna. Vagyis ha a példában szereplő család 6,2 millió forintot meghaladó áremelkedésre számít – ez adott esetben 10,35 százaléknak felel meg -, akkor nem éri meg megvárni az új támogatások bevezetését.
