Olcsók a lakáshitelek, de vannak már drágulásra utaló jelek: a bankok kamatköltségének tekinthető BIRS mutató – azt a kamatszintet mutatja, amelyen a bankok egymásnak adnának kölcsön – ugyanis jelentősen megemelkedett. (A legnépszerűbb kölcsönhöz kapcsolód 10 éves BIRS közel 2 éve nem volt ilyen magasan.)
.. De mi lesz a lakáshitelek törlesztőrészletével?
A lakáshitelek jelenlegi kedvező árát nagyon jól mutatja, hogy a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön már 3% alatti hitelkamattal elérhető. Ugyanakkor van számos tényező, ami a kamatok várható emelkedését jelzi.
2 éves csúcson a BIRS mutató
A pénzintézeteknek is be kell szerezniük azt a pénzt, amelyet hitelként kifolyósítanak. (Az az állítás már egyáltalán nem állja meg a helyét, hogy a bankok a náluk elhelyezett betéteket adják kölcsön másoknak.) Márpedig a hitelösszeg beszerzésének ára van: ennek a költségnek az alakulását legjobban a BIRS mutató írja el.
Márpedig a 10 éves kamatperiódusú – az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthat a kamaton – lakáshitel kamatköltségének tekinthető 10 éves BIRS közel két éve nem volt ilyen magas szinten.
A 10 éves kamatperiódusú lakáshitelekhez kapcsolódó kamatköltség nagysága 2,41% volt 2021.02.26-án, ilyen magas értéken utoljára 2019. május elején volt a mutató értéke. (Vagyis az eddigi járványhelyzet és gazdasági visszaesés időszaka alatt egyszer sem érte el – még igazából meg sem közelítette – a mutató ezt az értéket.)
De mit is jelent ez a két éves “csúcs”? Talán azzal lehetne legjobban szemléltetni, ha megnézzük milyen kamatok mellett lehetett felvenni egy lakáshitelt 2019. májusában.
A THM értéke 1 százalékponttal volt magasabb 2019 májusában!
A legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek éves költsége (THM) 2019 májusában 1 százalékponttal volt magasabb, mint jelenleg. A 3 legolcsóbb lakáshitel átlagos THM értéke jelenleg 3,43%, míg 2019 májusában 4,47% volt. (15 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer forint jövedelem beállítása esetén.)
A legolcsóbb hitelek törlesztőrészlete havi részletekben 6-7 ezer forinttal kedvezőbb, mint két éve, emiatt 1,4-1,6 millió forint a különbség a teljes visszafizetésben. A lakásvásárlás előtt állóknak érdemes tehát most szétnézni a banki ajánlatok között: a Bankmonitor kalkulátorával könnyen össze lehet hasonlítani a különböző lakáshiteleket.
Ez természetesen nem azt jelenti, hogy valamennyi pénzintézet néhány napon, héten belül 1 százalékponttal meg fogja emelni a hitelkamatokat. Ugyanakkor van olyan hazai nagybank, amely a hitelkamatok 0,3-0,4 százalékpontos emelését már meghirdette március 8-tól. A többi pénzintézettől is várható hasonló kamatemelés, amennyiben a kamatköltség (BIRS) értéke továbbra is ilyen magasan szinten marad.
Miért nem lépett még az összes bank?
Jogosan merülhet fel a kérdés, ha a költségek emelkednek, akkor a pénzintézetek miért nem reagálnak egyből?
Egyrészt a bank egy hitelfolyósításhoz szükséges pénzt nem akkor szerzi be a “piacról”, amikor a kölcsönt ténylegesen kifizeti. (Meghatározott időszakonként egy jelentős összeget – több milliárd forintot – szereznek be a pénzpiacról.) Éppen ezért a bank tényleges költségei nem változnak meg addig, amíg a korábban beszerzett összeget nem helyezik ki hitelként. Elképzelhető, hogy még számos banknak van “olcsó pénze”.
Emellett a kamatváltoztatás bevezetésének van egy adminisztrációs ideje is: a hirdetményekbe, tájékoztatókba és a banki rendszerekbe is át kell vezetni az új kamatot. Ez akár több hétig is eltarthat, vagyis egy pénzintézet a kamatemelésről szóló döntését követően nem tudja azonnal megváltoztatni a kölcsönök kondícióit.
Összességében
Jelenleg igen olcsón lehet hitelhez jutni, ez mindenképpen nagy segítség a lakásvásárlás előtt állók számára. Ugyanakkor banki kamatköltségek alakulása arra utal, hogy az ügyfél kamatokat 0,3-0,5 százalékponttal meg fogják emelni a bankok. (Egy nagyobb hazai szereplő már be is jelentette kamatemelési szándékát.) Érdemes gyorsan hitelt keresni azoknak, akiknek már megvan a kinézett lakás, ház, esetleg már az adásvételi szerződés megkötése előtt állnak.
Ugyanakkor a vásárlást nem szabad elkapkodni. Ez a kamatemelkedés csupán pár ezer forinttal növeli meg egy átlagos hitel törlesztőrészletét. Emiatt a plusz kiadás miatt nem érdemes egy rosszabb állapotú, vagy épp drágább ingatlant megvenni.
