Ebben a kisokosban összegyűjtöttük azokat a tudnivalókat, amiket a legfontosabbnak ítélünk a lakások bérletével kapcsolatban.
Szeretnénk azonban felhívni a figyelmet, hogy a kisokos nem helyettesíti az egyedi estekben nyújtott jogi tájékoztatást, ami a kiadványnál bővebb, és akár attól eltérő is lehet (az egyes konkrét estekben a jogszabályok együttes értelmezése, vagy az ügy sajátosságai miatt). Azt is fontos tudni, hogy a „kisokos” a lakások bérletére vonatkozó szabályozásról szól, az egyéb ingatlanokra (helyiségek, föld, stb.) más szabályok vonatkoznak. Azt javasoljuk ezért, hogy ha konkrét ügyed van, akkor a „kisokos” olvasása mellett mindenképpen konzultálj jogásszal: az Utcajogász minden pénteken 15.00 és 17.00 óra között vár a Blaha Lujza téren a szökőkút mellett (rossz időben az aluljáróban).
Jogszabályok
A lakások bérletére vonatkozó alapvető szabályok a Polgári Törvénykönyvben (2013. évi V. törvény) vannak. Ezeket az alapvető szabályokat fejti ki bővebben a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény). Ezen két jogszabály keretei között a helyi önkormányzatok (Budapesten minden kerületben) meghozzák a saját ún. lakásrendeleteiket, amiben konkrétan szabályozzák, hogy az ő területükön milyen feltételekkel lehet az önkormányzati lakásokat kibérelni, és mi fog a bérleti szerződéseikben szerepelni. Tehát ha nem magánszemély lakását veszed ki, hanem önkormányzati lakáshoz jutottál, akkor fontos az adott önkormányzat lakásrendeletéről is tájékozódnod, és a bérleti szerződés rendelkezéseinek ezzel összhangban kell lenniük. Ez a kisokos azokat a szabályokat tartalmazza, amik minden bérleti szerződésre általában igazak, és ahol az önkormányzati lakásokra különös szabályok vonatkoznak, ott ezt minden esetben jelöltük. Állami tulajdonban álló lakásokra vonatkozhatnak a kisokostól eltérő speciális szabályok, és más szempontból lehet speciális az is, ha nem magánszeméllyel, hanem céggel kötünk szerződést.
Szerződéskötés
* Lakásra érvényesen CSAK ÍRÁSBAN LEHET SZERZŐDÉST KÖTNI.
A saját érdekedben (is) mindig ragaszkodj az írásbeliséghez, különben az is lehet, hogy kifizetsz nagyobb összegeket (pl. kaucióra), a bérbeadó pedig egyik napról a másikra azt mondja, hogy el kell menned, és semmit nem tudsz tenni. Írásbeli szerződés nélkül nem tudod bizonyítani, hogy jogod van a lakást használni, azt sem, hogy mennyi pénzt fizettél már ki érte, így visszakövetelni sem tudsz semmit.
* Mit kell beleírni a szerződésbe?
Az összes szerződésre igaz az, hogy a feleknek a lényeges kérdésekben meg kell állapodniuk egymással. Az, hogy mik a lényeges kérdések, az minden esetben egyedi, ezért nem lehet mindent felsorolni.
Magánfelek között a szerződések tartalmát kölcsönös alku alapján határozzák meg a felek, azt írják a szerződésbe, ami mindkettőjüknek megfelelő és elfogadható. Önkormányzati lakások esetén a bérleti szerződések tartalmát a kerületi lakásrendeletek nagyon részletesen szabályozzák, az önkormányzatoknak tehát nincs, vagy nagyon kevés a mérlegelési jogkörök (nem lehet velük alkudni).
A lakásbérleti szerződések tartalmával kapcsolatban az alábbiak alapvetőek vagy tipikusak, de ennél több és kevesebb is kerülhet a szerződésbe:
– a bérbeadó és a bérlő(k) adatai,
– hol és mikor jött létre a szerződés (keltezés),
– lakbér,
Önkormányzati lakásoknál ez nem kötelező, ha a lakbért az önkormányzati rendelet tartalmazza. Ilyenkor az önkormányzat, a lakbért a beköltözést követő 8 napon belül írásban közli a bérlővel, és a bérlő az írásos közlés kézhezvételét követő 8 napon belül kifogásolhatja.
– a szerződés időtartama
A szerződést lehet határozott és határozatlan időre kötni. Ennek nagy jelentősége van a szerződés megszüntetésével (más szabályok vonatkoznak rájuk), sőt adott esetben a végrehajtási eljárásokban is.
– ad-e kauciót a bérlő, és ha igen, akkor mennyit és mikor Önkormányzati lakás esetén, ha szociális alapon történik a bérbeadás, nem lehet kauciót kikötni!
Nagyon fontos, hogy a bérbeadó ismerje el a kaució átvételét: akár a szerződés megfelelő pontjában, akár írjon külön átvételi elismervényt, de ennek mindenképpen legyen írásos nyoma!
– felmondásra vonatkozó rendelkezések
– egyéb jogok és kötelezettségek
* Közjegyzői okirat
Mostanában egyre gyakoribb, hogy a bérleti szerződés megkötésével együtt, vagy utána a felek közjegyzőhöz mennek, és a közjegyzőnél a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot írt alá arról, hogy a szerződés megszűnésekor kiköltözik a lakásból. A közjegyzői okirat azonnal végrehajtható, tehát ha a bérlő ilyet aláír és nem költözik ki a lakásból a bérleti szerződés megszűnése után, akkor a bérbeadónak nem kell beperelnie, hanem egy gyorsabb eljárásban tudja a lakást kiüríttetni.
Bérlők-bérlőtársak-társbérlők-albérlők-együttlakók
* Bérlőtársak: ők együttesen bérlik az egész lakást, egyenlő feltételekkel, jogaik és kötelezettségeik egyenlőek. Bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben minden érdekelt (tehát a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs is) megállapodik. Ha önkormányzat a bérbeadó, akkor a feltételeket a lakásrendelet szabályozza.
Fontos, hogy önkormányzati lakásnál, ha a házastársak – de csak a házastársak – közösen kérik, hogy velük bérlőtársi szerződést kössön az önkormányzat, akkor az önkormányzat köteles mindkettőjükkel megkötni a szerződést.
* Társbérlők: akik a szerződés alapján bizonyos helyiségeket egyedül, más helyiségeket pedig közösen használnak. Az önkormányzatok ilyen szerződéseket már nem köthetnek, a régi szerződéseknél a megüresedett társbérleti lakrészeket a lakásban maradó társbérlők bérelhetik tovább.
* Albérlet: a bérelt lakást vagy annak egy részét a bérbeadó hozzájárulásával lehet albérletbe adni, az albérleti díjba a bérbeadónak nincs beleszólása. Ha önkormányzati lakásról van szó, akkor az önkormányzati rendeletben szabályozzák, hogy mikor adhat az önkormányzat a hozzájárulást az albérletbe adáshoz. Az albérletbe adás – ugyanúgy, ahogy a bérleti szerződés – csak akkor lesz érvényes, ha írásba foglalják a szerződést.
Fontos, hogy aki albérletbe adja a lakását, az a bérbeadó felé teljes felelősséget vállal az albérlője tevékenységéért, tehát ha az albérlő okoz valamilyen gondot, kárt, akkor a bérbeadó nem az albérlőn fogja behajtani, hanem a bérlőn.
– Együttlakók: a lakásba alapvetően a bérbeadó, a bérlőtárs és a társbérlő írásbeli hozzájárulásával lehet másokat befogadni (ami azt jelenti, hogy valaki más is beköltözhet a bérlővel együtt) de nem kell senki hozzájárulása
– a bérlő kiskorú gyermeke befogadáshoz,
– a bérlő befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke (a bérlő unokája) befogadásához
Ha önkormányzati lakásról van szó, akkor az önkormányzat hozzájárulása nem kell, de a bérlőtársé igen
– a bérlő házastársa befogadásához,
– a bérlő gyermeke befogadásához,
– a bérlő befogadott gyermekének gyermeke (a bérlő unokája) befogadásához,
– a bérlő szülője befogadásához
Önkormányzati lakások esetén a lakásrendelet szabályozza azt, hogy milyen feltételekkel adhat az önkormányzat bérbeadói hozzájárulást a befogadáshoz (pl. ne legyen bérleti díj tartozás, elég nagy legyen a lakás), tehát nem az önkormányzat mérlegelésén múlik. Az önkormányzat hozzájárulását kell kérni, ha a bérlő nem a fentiekben felsoroltak közül szeretne valakit befogadni i (pl. élettársat, nagyszülőt, barátot).
Lakbér
* A lakbér a lakás bérleti díja, alapvetően a felek szabad megállapodásának a tárgya. A bérleti szerződés megkötésekor a feleknek mindenképpen meg kell állapodniuk a lakbérben.
Ha a lakbért jogszabály (önkormányzati rendelet) tartalmazza, akkor ezt nem muszáj beleírni a szerződésbe, de az önkormányzat köteles a beköltözést követő 8 napon belül írásban közölni a bérlővel. Ezt az írásos közlés kézhezvételét követő 8 napon belül lehet kifogásolni, de ha nem kifogásolja a bérlő, akkor ezt a közölt lakbért köteles fizetni.
* Ha a felek nem tudnak a lakbérben – vagy a későbbiekben a lakbér módosításában – megegyezni, akkor annak megállapítását lehet kérni a bíróságtól.
* Az önkormányzati lakások bérleti díját önkormányzati rendelet szabályozza. A lakbér mértékét
– szociális helyzet alapján, vagy
– költségelven (amikor a lakbér annyi, hogy az önkormányzat lakással kapcsolatos kiadásait fedezze), vagy
– piaci alapon (amikor a lakbér annyi, hogy nyereséget is jelent az önkormányzat számára) határozzák meg.
A szociális helyzet alapján bérbe adott lakások esetében a jogosultság feltételeit az önkormányzatok évente felülvizsgálják, és a feltételek megszűnése esetén a fizetendő lakbér emelkedhet, és megszűnhet a lakbértámogatás is.
* A lakbért – ha nincs eltérő megállapodás, vagy eltérő rendelkezés az önkormányzati lakásrendeletben – havonta előre kell fizetni, legkésőbb a hónap 15. napjáig. Arra az időszakra, amíg a bérlő rajta kívül álló okból nem tudja használni a lakást, nem kell bérleti díjat fizetnie.
* A jogcím nélküli lakáshasználóknak lakáshasználati díjat kell fizetniük, aminek összege ugyanakkora, mint a lakbér, és két hónap után emelhető is. Jogcím nélküli lakáshasználóvá akkor válik valaki, ha megszűnik a bérleti szerződése, de nem költözik el a lakásból.
Jogok-kötelezettségek a bérleti jogviszony fennállása alatt
* A bérleti szerződés tartalmának meghatározásánál a magánfeleknek nagy szabadságuk van, vagyis úgy tudják alakítani a szerződéses vállalásaikat, ahogy nekik a leginkább megfelel. Ha valamiben nem állapodtak meg, akkor abban a kérdésben belép a Lakástörvény és a Ptk. szabályozása, önkormányzati lakások esetén pedig a lakásrendeletek szabályai.
* Életvitelszerű bentlakás: Bizonyos önkormányzatok lakásrendeletei előírják a lakás kiadásának feltételként, hogy a szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. Ha van ilyen szabály a lakásrendeletben, akkor ezt a bérleti szerződésbe is kötelező beírni azzal, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapnál hosszabb távollétet és annak időtartamát köteles írásban bejelenteni az önkormányzatnak. Ha így bejelenti a távolmaradást, akkor a távolléte alatt erre való hivatkozással nem lehet felmondani a szerződést. Fontos, hogy akkor sem lehet erre hivatkozással felmondani a szerződést, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót – annak felhívására – írásban tájékoztatja.
* Karbantartás, felújítás: A Lakástörvény részletesen meghatározza, hogy ha a felek eltérően nem állapodnak meg, akkor kinek miről kell gondoskodnia. Ezektől a szabályoktól a konkrét bérleti szerződésekben a felek eltérhetnek, de ilyen esetben meg kell határozni azt is, hogy aki többet vállal a törvény szerinti kötelezettségeinél (pl. a bérlő elvégez olyan munkákat is, amiket a bérbeadónak kellene), akkor ezt hogyan kompenzálják pl. a bérleti díj csökkentésével.
A bérbeadó és a bérlő abban is megállapodhatnak, hogy a bérlő átalakítja, korszerűsíti a lakást, ilyenkor abban is meg kell állapodni, hogy ki fizeti az ezzel kapcsolatos költségeket. Ha a bérlő korszerűsítette a lakást, és emiatt a lakás komfortfokozata emelkedett, akkor a lakbért csak akkor lehet megemelni, ha a korszerűsítés költségeit a bérbeadó fizette. Ez igaz magán-, állami és önkormányzati lakásokra is.
* Hibák elhárítása: A bérbeadónak szavatossági kötelezettsége van a bérlő felé azzal kapcsolatban, hogy a lakás rendelkezzen a használathoz szükséges és a komfortfokozatának megfelelő felszerelésekkel, és a bérlet egész időtartama alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ez az egész bérleti jogviszony tartamára vonatkozik, tehát ha bármi olyan történik, ami a lakás állapotában szavatossági hibát eredményez (és nem a bérlő okozta!), akkor a bérbeadó köteles a hibát haladéktalanul elhárítani. Ha ezt a kötelezettségét megszegi, akkor a bérlő írásban felszólíthatja őt a hiba elhárítására, és ha a felszólításnak sem tesz eleget, akkor a bérlő a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a felújítást.
Ha olyan azonnali beavatkozást igénylő hiba áll elő, amiben a hibát a bérbeadónak kellene elhárítania, de nem teszi meg, és a bérlő teszi meg helyette, akkor a bérlő költségeit egy összegben meg kell téríteni.
* Átmeneti kiköltözés: Ha olyan munkát kell végezni a lakáson, amit csak a bérlő átmeneti kiköltözésével lehet megcsinálni, akkor a munkák végzésének idejére a bérleti jogviszony szünetel. A bérbeadó köteles az átmenetileg kiköltöztetett bérlőnek ugyanazon a településen másik lakást felajánlani, és a bérlőnek a költözéssel, a berendezések elhelyezésével kapcsolatos költségeit kifizetni.
* Ellenőrzés: A bérbeadó ellenőrizheti a lakás használatát és a szerződésben foglaltak teljesítését, évente legalább egyszer. A bérlő ilyenkor – arra alkalmas időben – köteles lehetővé tenni a bérbeadónak, hogy bejusson a lakásba, és köteles tűrni az ellenőrzést.
* Kártérítés: Ha a bérlő, vagy a vele együttlakók kárt okoznak akár a lakásban, akár az épületben, akkor a bérbeadó követelheti a hiba kijavítását, vagy a kár pénzben történő megtérítését.
A szerződés megszűnése
* A bérleti szerződés megszűnésének sokféle esete van, ezeket a Lakástörvény részletesen szabályozza. A megszűnést a felek is kezdeményezhetik, akár közös megegyezéssel, akár úgy, hogy az arra jogosult felmond, de az is lehet, hogy rajtuk kívül álló okból történik (pl. a bírósági döntés folytán, vagy ha a lakás megsemmisül).
A határozott időre szóló, vagy valamely feltétel (pl. az épület lebontásáig, vagy amíg a bérbeadó maga akarja használni, stb.) bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, vagy feltétel bekövetkezésével automatikusan megszűnik.
Ha egy határozott idejű bérleti szerződés lejárt, de a lakást a bérlő tovább használja, és a bérbeadó 15 napon belül ez ellen nem tiltakozik, akkor a bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakul át.
* Felmondás: Ha a lakásban bérlőtársak laknak, akkor az összes bérlőtárssal szemben csak akkor lesz érvényes a felmondás, ha azt mindegyikükkel közölte a bérbeadó és a felmondási ok mindegyikükkel szemben megvalósult. Kétféle felmondás létezik: a rendes felmondás azokra az esetekre vonatkozik, amikor egyik fél sem szegte meg a szerződésben foglalt feltételeket. A rendkívüli felmondás elsősorban azokra az esetekre vonatozik, amikor valamely fél nem tartotta be a szerződésben foglalt megállapodást, vagy valami rendkívüli, előre nem látható körülmény jön közbe.
* Rendes felmondás: a határozatlan idejű szerződéseket mindkét fél felmondhatja indoklás nélkül. A felek a szerződésben szabadon határozzák meg, hogy hogyan történjen, mennyi legyen a felmondási idő (ha nem határozzák meg, akkor a Ptk. szabályait kell alkalmazni), de azt is lehet pl., hogy egy bizonyos ideig kizárják a rendes felmondás lehetőségét. A határozott idejű szerződéseket a határozott időtartam alatt nem lehet rendes felmondással megszüntetni, de a felek közös akarattal ettől a szabálytól eltérhetnek a szerződésükben.
Önkormányzati lakások estén az önkormányzat csak akkor mondhatja fel rendes felmondással a szerződést, ha ugyanazon a településen cserelakást ad a bérlőnek, vagy pénzbeli térítést fizet. A felmondási idő minimum 3 hónap, és a lakásváltozással kapcsolatban a bérlőnél felmerült költségeket is meg kell téríteni. Ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen van másik megfelelő és beköltözhető lakása, akkor nem kell cserelakást felajánlani.
Szociális bérlakás esetén csak akkor lehet a szerződést rendes felmondással felmondani, ha arra a lakás vagy az épület átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából van szükség.
* Rendkívüli felmondás: majdnem mindig az egyik fél szerződésszegése miatt történik. Ilyenkor a felmondás azonnali hatályú, ami azt jelenti, hogy nincs felmondási idő, vagy ha van, akkor rövid. Rendkívüli felmondással a határozott idejű szerződéseket is fel lehet mondani. A Lakástörvény két esetet szabályoz részletesen, de a szerződésben a felek más eseteket is rögzíthetnek.
A Lakástörvény szerint
– ha a bérbeadó a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt mondja a fel a szerződést, akkor először köteles – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás abbahagyására a tudomására jutástól számított 8 napon belül írásban felszólítani a bérlőt. Ha a bérlő az adott magatartást folytatja, vagy megismétli, akkor a bérbeadó 8 napon belül írásban közölheti a felmondást. A felmondási idő ilyenkor legalább 15 nap, és a felmondás a felmondást követő hónap utolsó napjára szólhat. (Pl. ha márciusban közlik a felmondást, akkor április végéig tart a szerződés). Nem kell előzetes felszólítás, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
– ha a bérlő határidőben nem fizeti meg a lakbért, akkor a bérbeadó köteles őt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, akkor a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhatja a szerződést. Ilyenkor a felmondásnak az elmulasztott időpontot követő hónap utolsó napjára kell szólnia, és a felmondási időnek legalább 15 napnak kell lennie.
A szerződés megszűnése után
* A bérleti szerződés megszűnése után a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni, de ha van valamilyen követelése a bérbeadóval szemben a bérleti jogviszonyból eredően, akkor a követelése megtérítéséig visszatarthatja a lakást, de nem használhatja. Ha jogosulatlanul tartotta vissza a lakást, akkor a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni és felel minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
* A bérlő mindazt, amit a saját költségén a lakásban felszerelt, a lakás épségének sérelme nélkül leszerelheti és elviheti, kivéve akkor, ha a bérbeadó megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti. A bérlőt megillető elviteli jogot a bérleti szerződésben is lehet korlátozni, ha az ezzel járó hátrányt kiegyenlítik.
* A bérbeadót zálogjog illeti meg a bérlőnek a lakásban lévő vagyontárgyain, ha a bérlőnek tartozása van a bérbeadó felé. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
utcajogasz
