Prix surévalués, rendements à la baisse, offre abondante, fort taux de vacance… Toutes les caractéristiques sont réunies pour qu’une bulle immobilière explose dans l’immobilier commercial en France. N’en déplaise aux professionnels du secteur, qui considèrent toujours l’immobilier commercial comme un actif séduisant, cette menace est loin d’être fantaisiste. Car même le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), une sorte d’autorité suprême de régulation en France rattachée à Bercy, s’est récemment alarmée dans une note du risque d’explosion d’une bulle dans l’immobilier commercial.
L’ancien conseil de régulation financière et du risque systémique (Corefris) n’est pourtant pas connu pour sesattaques virulentes vis-à-vis des pratiques financières. Il craint toutefois « une correction significative » du marché de l’immobilier commercial qui serait surévalué « dans une fourchette de 15 à 20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens ».
Surchauffe
Ce marché présente en effet toutes les caractéristiques d’une surchauffe. D’abord les prix se maintiennent à un niveau élevé : après être repartis à la hausse en 2010, ils dépassent en 2015 leur niveau d’avant crise de 2007. Ensuite, et c’est une conséquence directe de la hausse des prix, les rendements locatifs se dégradent : des cinq grandes économies de la zone euro (Allemagne, Belgique, Espagne, Italie), le marché immobilier commercial en France était le plus rentable en 2005, et est devenu en 2014 le moins rentable.
Enfin, et c’est tout le paradoxe qui fait craindre le pire à Bercy, la demande pour l’immobilier commercial, et notamment les bureaux en Île-de-France, reste soutenue. Et ce pour plusieurs raisons : d’une part, la baisse des taux d’intérêt plus rapide que la baisse de la rentabilité locative en France a permis d’afficher un écart croissant entre la rentabilité locative commerciale et les taux d’intérêt à 10 ans des souverains « de référence ». Ainsi l’immobilier commercial français serait devenu « une valeur refuge », selon le HCSF.
Facteurs psychologiques
Par ailleurs, des facteurs psychologiques déconnectés de la réalité perdurent : habitués à considérer l’immobilier commercial français, et notamment francilien, comme un placement rentable, les investisseurs « n’intégreraient qu’imparfaitement la baisse de la rentabilité dans leur stratégie d’investissement », s’inquiète le HCSF. On peut dans ce cadre s’interroger sur l’entêtement de certains investisseurs à risquer gros sur le marché des bureaux, alors que le marché du logement en France souffre d’un manque criant d’investisseurs institutionnels et présente aujourd’hui de meilleurs rendements locatifs et des opportunités de plus-values à long terme…
Il faut enfin souligner certains comportements purement spéculatifs d’investisseurs qui achètent, transforment et revendent de l’immobilier commercial à court terme. Ces stratégies d’investissement maintiennent une forte demande sur ce type d’actifs, et « génèrent des prises de bénéficies déconnectées de l’érosion de la rentabilité locative », note le HCSF.
Taux de vacance élevé
Bref, la situation est inquiétante, d’autant que les taux de vacance sur ce marché sont aussi importants : en Île-de-France par exemple, l’offre immédiate de bureaux est proche de 4 millions de mètres carrés, soit un taux de vacance proche de 7,5 %. Au regard de l’attrait encore poussé des investisseurs pour l’immobilier commercial et du risque d’obsolescence rapide des bureaux face aux modifications profondes des usages, un risque de développement d’une suroffre existe, donc.
Certes, l’offre immédiate de bureaux s’est cependant réduite depuis 2015 grâce notamment au niveau stable des mises en chantier. D’où la réflexion du HCSF : « à l’heure actuelle, les données d’offre et de vacance ne confirment pas l’émergence d’un épisode de suroffre sur le marché national lié à un emballement de la construction ». Toutefois « leur évolution reste sujette à une vigilance renforcée tant les conditions actuelles en matière de demande et d’environnement financier sont favorables à un emballement », ajoute l’institution. Et cette vigilance renforcée sera d’autant plus nécessaire car de multiples projets de bureaux sont en train d’émerger avec le Grand Paris. Ce qui devrait créer un certain emballement.
