Költségelszámolás ingatlan bérbeadásakor magánszemélyeknél

2017-09-03

Magánszemélyként is lehetőség van-e tételes költségelszámolásra, illetve az amortizáció kapcsán a bevételek csökkentésére ingatlan-bérbeadás esetén, akár adószámosként, akár adószám nélküliként, vagy az csak egyéni vállalkozókra élhetnek ezzel a lehetőséggel? – kérdezte olvasónk. Lepsényi Mária adószakértő válaszolt.

Főszabály: csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül. Rezsiköltség: Bérleti díj + közüzemi díjak megtérítése ( bevétel és költség is), vagy. A mérőórák a bérlő nevére átírásra kerülnek. Közös költség: a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó összegnek tekintendő, ha a bérbeadás adóalapjába tartozik, annak adójogi sorsát osztja, így az a bevétellel szemben elszámolható.

Akkor is mód van tételes költségelszámolást alkalmazni a jövedelemszámítás során, ha magánszemélyként (egyéni vállalkozás keretén kívül, adószám birtokában vagy anélkül) adja bérbe valaki az ingatlanát.

Fontos szabály, hogy ingatlan-bérbeadás esetén a magánszemélyek is alkalmazhatják az értékcsökkenési leírásra vonatkozó rendelkezéséket az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályok szerint, melyek a személyi jövedelemadóról (szja) szóló törvény11. számú mellékletének II. pontjában találhatók meg.

Gazdasági tevékenységének jövedelmét személyi jövedelemadó terheli. Adózási módot választhat: Tételes költség elszámolás. 10% költséghányad alkalmazása. Tételes átalányadózás – fizetővendéglátó tevékenység gyakorlása esetén. Ingatlan bérbeadásra vonatkozó adózási mód – bevétel 25%-a az adó. Falusi vendégfogadás és agroturisztikai szolgáltatáshoz. kapcsolódó mentesség megszűnt !!! Mit jelent az adószámos magánszemély fogalma? Olyan magánszemélyt jelöl, aki a gazdasági tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi. Gazdasági tevékenységének jövedelmét személyi jövedelemadó terheli. (egyéni vállalkozó , ha bejegyeztette magát egyéni céggé, a társasági adó hatálya alá tartozhat) Milyen adózási módokat választhat? Fontos, hogy a falusi vendégfogadás és az agroturisztikai szolgáltatás adómentessége megszűnt, így valamilyen adózási – jövedelem elszámolási módot választani kell !!!!! Nézzük meg egyenként a különböző lehetőségeket!! 5.

Így a bevétellel szemben legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig az alábbi költségek számolhatók el:

– a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – az szja-törvény 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség,

– igazolás nélkül elismert költség;

TÖBB LÁTOGATÓT SZERETNE A GOOGLE KERESŐBŐL?
A Kulcsszo.hu csapata gyors segítséget tud adni, hogy a helyezései a keresőben pozitívan változzanak és több megrendelője legyen.

– az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétel esetében az szja-törvény 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Kizárólag üzemi célt szolgálnak azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak, amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével (tevékenységeivel) kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja, és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják.

A költségekkel csökkentett bevétel = jövedelem. Az összevont jövedelem részeként adóköteles – az összevont adóalapba tartozó jövedelmekkel összevonandó. Adóalap kiegészítés – az adóalaphoz hozzá kell adni a jövedelem 27%-át. Adó mértéke az SZJA tv. szerint 16% 7. 8.

Elszámolható a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – épület, épületrész esetében értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése három évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg.

Az értékcsökkenési leírás alapját nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár képezi.

2015. január 1-jétől nem számolható el értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen (például örökléssel, ajándékozással) történt. Mindez azt is jelenti, hogy a 2015. január 1-je előtt megkezdett értékcsökkenés elszámolása az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után már nem folytatható.

Forrás: adozona.hu