A „haszonélvezeti jog” az egyik leggyakoribb, mégis leginkább félreértett jogintézmény Magyarországon. Sokan csak annyit tudnak róla, hogy „valaki benne lakhat egy lakásban, ami nem az övé”, de a valóság ennél jóval összetettebb.
A haszonélvezet lényege egyszerűen megfogalmazva ez: a tulajdonosé az ingatlan, a haszonélvezőé a használat és a hasznok.
Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos papíron a tulajdonos, de a haszonélvező jogosult az ingatlant használni, benne lakni, sőt akár bérbe is adni és a bérleti díjat megtartani.
Innen indul a legtöbb konfliktus.
Ki a haszonélvező?
A haszonélvező az a személy, aki:
• jogosult az ingatlant birtokolni
• jogosult benne lakni
• jogosult használni
• jogosult hasznot szedni belőle (például bérleti díjat)
A haszonélvező nem tulajdonos, de a mindennapi életben gyakran úgy él az ingatlanban, mintha az övé lenne.
Fontos: a haszonélvezeti jog általában élethosszig tart, és nem örökölhető. A haszonélvező halálával automatikusan megszűnik.
Ki a tulajdonos ilyenkor?
A tulajdonos jogilag az ingatlan gazdája, övé az ingatlan a földhivatali nyilvántartás szerint, de:
• nem költözhet be a haszonélvező engedélye nélkül
• nem adhatja bérbe önállóan
• nem használhatja szabadon
• nem zavarhatja a haszonélvezőt a jogai gyakorlásában
Sokan meglepődnek, de haszonélvezet mellett a tulajdonos jogai erősen korlátozottak.
A tulajdonos leginkább „várakozó pozícióban” van: ő a jövő tulajdonosa, amikor a haszonélvezet megszűnik.
Mit tehet a haszonélvező?
A haszonélvező jogosult:
• az ingatlanban lakni
• másnak átengedni a használatot (pl. albérlet)
• a bevételt megtartani
• a szokásos használathoz szükséges átalakításokat elvégezni
Viszont kötelessége is van:
• rendeltetésszerűen használni
• állagát megóvni
• a szokásos fenntartási költségeket fizetni
• nem rongálhatja, nem teheti tönkre az ingatlant
Tehát nem csinálhat „amit akar”, mert felelősséggel tartozik az ingatlanért.
Mit tehet a tulajdonos?
A tulajdonos jogosult:
• ellenőrizni, hogy nem rongálják az ingatlant
• nagyobb károk esetén fellépni
• rendkívüli javításokat elvégezni
• az ingatlant eladni (de haszonélvezettel terhelten)
És itt jön egy nagyon fontos pont: A tulajdonos eladhatja az ingatlant, de a haszonélvezeti jog marad.
Vagyis a vevő úgy vesz meg egy lakást, hogy tudja:
nem költözhet be, amíg a haszonélvező él és élni akar a jogával.
Ezért haszonélvezettel terhelt ingatlan általában jóval kevesebbet ér a piacon.
Ki fizeti a rezsit, adót, felújítást?
Ez az egyik legtöbb vitát okozó kérdés.
Általános szabály: a haszonélvező fizeti:
• rezsi
• közös költség
• kisebb javítások
• karbantartás
A tulajdonos fizeti:
• nagyobb, értéknövelő felújítások
• tetőcsere
• főfal, vezetékek nagy javítása
• szerkezeti problémák
A gyakorlatban persze sokszor keveredik, és rengeteg családi vita innen indul.
Tipikus konfliktusok
A leggyakoribb mondatok:
• „Ez az én lakásom, azt csinálok vele, amit akarok!”
• „De hát én vagyok a tulajdonos!”
• „Nem engedem be a tulajdonost.”
• „Nem fizetem a felújítást.”
• „El akarom adni, költözzön ki.”
Ezek mind abból fakadnak, hogy a felek nem értik:
a tulajdonjog és a haszonélvezet két külön világ.
A haszonélvező a használat ura.
A tulajdonos a jogi tulajdon ura – de sokszor csak a jövőben.
Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?
Leggyakrabban:
• a haszonélvező halálával
• ha a haszonélvező lemond róla
• ha a felek közösen megszüntetik
• kivételes esetben bírósági döntéssel
Amikor megszűnik, a tulajdonos korlátozás nélkül gyakorolhatja a jogait.
Tehát, egyszerűen:
Haszonélvezetnél:
- a haszonélvező „él” az ingatlannal
- a tulajdonos „birtokolja” papíron
- mindkettőnek vannak jogai
- mindkettőnek vannak kötelezettségei
- és rengeteg vita abból van, ha ezt nem tisztázzák előre
Ezért nagyon fontos, hogy haszonélvezettel érintett ingatlannál minden legyen leírva, tisztázva, megbeszélve, mert különben éveken át tartó családi és jogi konfliktusok forrása lehet.
