Ingatlanadó 2026: mikor és mennyit kell fizetni az ingatlan eladása után?
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) friss tájékoztatójában egy olyan lakáseladással kapcsolatos szabályra hívta fel a figyelmet, amely sokak figyelmét elkerüli. A NAV segít mindenben, de mi most megkértünk egy szakértőt, hogy magyarázza el a legfontosabbakat e tárgyban!
Legelőszőr azonban itt van, hogy a NAV-nál hol és hogyan tudsz informálódni:
Telefonos segítség – NAV Infóvonal
Magyarországról:
1819
Külföldről:
+36 (1) 461-1819
Hívható:
- Hétfő–csütörtök: 8:30 – 16:00
- Péntek: 8:30 – 13:30
A NAV egységes telefonos ügyfélszolgálata ezen a számon érhető el, ahol általános adózási kérdésekben és konkrét ügyekben is tudnak segíteni.
Fontos: Egyes ügyeknél ügyfél-azonosító szám (PIN) kellhet a telefonos ügyintézéshez.
Személyes ügyintézés
Személyesen bármely NAV ügyfélszolgálaton kérhetsz segítséget, nem csak a lakóhelyed szerintin.
Időpontfoglalás is lehetséges a NAV oldalán.
Példák budapesti ügyfélszolgálatokra
NAV Észak-budapesti Adó- és Vámigazgatóság
1134 Budapest, Dózsa György út 128-132
+36 (1) 412-5400
Nyitvatartás:
- Hétfő, szerda: 8:30 – 18:00
- Kedd, csütörtök: 8:30 – 12:00
- Péntek: 8:30 – 11:30
NAV Dél-budapesti Adó- és Vámigazgatóság
1097 Budapest, Vaskapu utca 33-35
36 (1) 299-4000
Nyitvatartás:
- Hétfő, szerda: 8:30 – 18:00
- Kedd, csütörtök: 8:30 – 12:00
- Péntek: 8:30 – 11:30
Központi NAV elérhetőség
1054 Budapest, Széchenyi utca 2.
+36 (1) 428-5100
E-mail
Online és egyéb segítség
Időpontfoglalás, e-ügyintézés, információk:
A NAV ügyfélszolgálaton személyesen vagy telefonon is segítenek például adóbevallással vagy ingatlaneladással kapcsolatos kérdésekben.
Mikor érdemes személyesen bemenni?
Leginkább akkor, amikor:
- ingatlan eladás utáni adót számolnál
- költségeket, beruházásokat kell ellenőrizni
- bonyolult tulajdoni vagy öröklési ügy van
- adóbevallást szeretnél kitöltetni
.. Most pedig nézzük, mit mond a szakértő e tárgyban:
Az ingatlan értékesítése sok magyar család életében jelentős pénzügyi döntés, azonban kevesen tudják pontosan, milyen adófizetési kötelezettséggel járhat a lakás, ház vagy telek eladása 2026-ban.
Az ingatlan után fizetendő adó nem az eladási árhoz, hanem az úgynevezett jövedelemhez kapcsolódik, amely az eladási ár és a szerzési érték különbségéből számítható ki, figyelembe véve az igazolt költségeket és az értéknövelő beruházásokat is.
Az adó mértéke jelenleg 15 százalék személyi jövedelemadó, azonban a fizetendő összeg nem állandó, mert az adóalap a tulajdonban töltött évek számával fokozatosan csökken.
A szerzés évében és az azt követő első évben a teljes jövedelem adóköteles, vagyis az elért nyereség 100 százaléka után kell megfizetni a 15 százalékos adót. A második évben már csak a jövedelem 90 százaléka számít adóalapnak, a harmadik évben ez az arány 60 százalékra csökken, a negyedik évben 30 százalékra mérséklődik, az ötödik évtől kezdve pedig az ingatlan értékesítése teljesen adómentessé válik.
Tehát az ingatlan eladásából származó jövedelemnél az adóalap csökkenése így néz ki:
1. év (a szerzés éve vagy az azt követő év)
– a jövedelem 100%-a adóköteles
2. év
– a jövedelem 90%-a adóköteles
3. év
– a jövedelem 60%-a adóköteles
4. év
– a jövedelem 30%-a adóköteles
5. évtől
– adómentes
Fontos még két lényeges részlet:
Nem a vételár után fizetsz adót, hanem a nyereség után (tehát eladási ár – vételár – igazolt költségek – értéknövelő beruházások)
Az adó mértéke jelenleg 15% személyi jövedelemadó.
A számítás során kulcsfontosságú szerepet játszanak a költségek, mert a vételár mellett elszámolhatók például az ügyvédi díjak, illetékek, valamint az olyan beruházások, amelyek igazoltan növelték az ingatlan értékét, mint például a felújítás, korszerűsítés vagy bővítés.
Az időtartam számításakor a tulajdonszerzés éve számít kiindulási pontnak, tehát az adókedvezmény évről évre növekszik, amely jelentős pénzügyi különbséget eredményezhet az eladás időzítésében.
Az ingatlanpiac mozgása, az árak emelkedése vagy csökkenése, valamint a családi és gazdasági körülmények gyakran befolyásolják az értékesítés időpontját, ezért az adózási szabályok ismerete komoly segítséget jelenthet a tulajdonosok számára.
A szabályozás célja egyrészt az ingatlanpiac stabilitásának fenntartása, másrészt a rövid távú, spekulatív jellegű adásvételek visszaszorítása, miközben hosszabb távon kedvezményeket biztosít a tulajdonosoknak.
Az ingatlan eladását tervezők számára különösen fontos lehet az időzítés, mert egyetlen év különbség akár milliós nagyságrendű adómegtakarítást eredményezhet, ezért az értékesítés előtt érdemes alapos pénzügyi és adózási számításokat végezni.
Az ingatlanpiaci döntések meghozatalakor a tulajdonosoknak nemcsak az aktuális piaci árakat, hanem az adózási feltételeket is figyelembe kell venniük, mert ezek együttesen határozzák meg az eladás valódi pénzügyi eredményét.
Ez egy nagyon fontos és sokszor félreértett kérdés, mert az ingatlanban lévő ingóságok eladása valóban befolyásolhatja az adózást – és akár jelentősen is.
Mi számít ingóságnak az ingatlan eladásakor?
Ingóságnak számít minden olyan dolog, ami nem az ingatlan szerves része, például:
- bútorok
- háztartási gépek
- berendezési tárgyak
- mobil klíma
- szabadon mozgatható konyhai berendezések
- dekorációk
Nem számít ingóságnak általában:
- beépített konyha
- beépített szekrény
- fixen rögzített klíma
- az ingatlan részének tekinthető műszaki berendezések
Hogyan hat az adózásra?
Az ingatlan és az ingóság eladása külön adózási kategória.
Ingatlan eladás
Az ingatlan eladásából származó nyereségre vonatkozik a korábban megbeszélt szabály:
- idővel csökken az adóalap
- 15% SZJA fizetendő
- 5 év után adómentes
Ingóság eladás
Az ingóságokra más szabályok vonatkoznak:
- külön kell meghatározni az értéküket
- a nyereség után szintén SZJA fizetendő lehet
- évente 600 000 forintig általában adómentes lehet az ilyen jövedelem (bizonyos feltételekkel)
Miért fontos ez a gyakorlatban?
Sokan próbálják az ingatlan árát csökkenteni úgy, hogy a szerződésben külön feltüntetik az ingóságokat. Ennek lehet előnye, de kockázata is.
Előny lehet
- Csökkenhet az ingatlan után fizetendő adó
- Csökkenhet a vevő illetéke is
Kockázat lehet
- Az adóhatóság vizsgálhatja, hogy az ingóságok értéke reális-e
- Amennyiben mesterségesen magas az ingóság értéke, az adóelkerülésnek minősülhet
Hogyan érdemes feltüntetni?
A legbiztonságosabb megoldás:
- az adásvételi szerződésben külön szerepeljen
- legyen tételes lista
- reális piaci érték legyen megadva
Egy gyakorlati példa
Egy lakást 60 millió forintért adsz el, és ebből:
- 55 millió az ingatlan
- 5 millió a bútor és berendezés
Akkor az adóalap az ingatlannál csak az 55 millióból számítódik.
Mikor különösen fontos?
Ez főleg akkor számít, ha:
- rövid időn belül adod el az ingatlant
- nagy értékű berendezés van benne
- befektetési céllal vásárolt lakásról van szó
Van véleményed? .. Vannak ilyen tapasztalataid? .. Írd meg kommentben!
Köszönet és tisztelet illeti mindazokat – a NAV szakembereket, pénzügyőröket, adóhatósági munkatársakat, ügyészeket, bírókat –, akik nap mint nap áldozatos munkájukkal a pénzügyi és gazdasági biztonság védelméért dolgoznak, fellépnek a jogsértésekkel szemben, hozzájárulnak a közteherviselés rendjének fenntartásához és elősegítik az igazság érvényesülését – Hirmagazin.eu
