Harmadik cikkünknél járunk abban a sorozatban, amiben igyekszünk összesszedni az elmúlt 15 év legfontosabb ingatlanpiaci folyamatait, történéseit, tranzakcióit és azokat a témaköröket, amit a szakma, az adott az év végi Property Investment Forumon megvitatott.
12 évvel ezelőtt a piac talán legpozitívabb időszakában voltunk, ömlött a pénz a régióba és Magyarországra is, miközben az óceántúlon már bekövetkezett a másodlagos hitelpiaci válság, mégis sokan úgy gondolták, hogy a magyar piacra nem fog eljutni a korrekció. Nagy tervek, és fejlesztések vették kezdetüket, amiket azóta is várunk. Lássuk, mi történt 2007-ben a hazai és a külföldi ingatlanvilágban és a konferencián!
Miről szólt a 2007-es Property Investment Forum?
Másról nem is igazán szólhatott volna egy ingatlanbefektetési konferencia 2007-ben mint arról, hogy ömlik a pénz a régióba és Magyarországra egyaránt. Hatalmas vásárlásokról, tranzakciókról és fejlesztésekről beszélt mindenki. A hazai piac hangulata egyértelműen pozitív volt, amit eddig nem építettek meg, arra már készültek a tervek, még úgy is, hogy a nemzetközi piacokról induló másodlagos hitelpiaci válság drasztikus változásokat hozott sok ország kereskedelmi ingatlanpiacán, máshol már szenvedtek a meghiúsuló tranzakcióktól és a befektetők kivárásától. A konferencia előadásai, beszélgetései:
- Ömlik a tőke – A globális úthenger
- Mi újság a régióban? – Tranzakciók, tranzakciók, tranzakciók
- Kelet Európa forró piacai – Fókuszban Románia és Oroszország
- Kereskedelmi ingatlanok?: Nincs megállás – Irodafejlesztési özönvíz Budapesten
- Outsourcing Magyarországon – Kik költöznek az új irodákba
- Panelbeszélgetés: Van élet a Váci úton túl is? – Irodafejlesztési trendek Budapesten
- Város a városban – Komplex fejlesztések Magyarországon
A befektetési lehetőségek mellett nagy hangsúlyt kapott a hazai lakáspiac is, a másodlagos hitelpiaci válság elsősorban az amerikai ingatlanpiacokat érintette, illetve az európai kereskedelmi ingatlanszektort. Az azonban nagy kérdés volt, hogy lesz-e bármilyen hatása az európai lakáspiacra. Sokan úgy vélekedtek, hogy mivel minden országra egyedi lakáspiaci tényezők vannak befolyással, a globális hatás kevésbé érvényesül, így ez a szektor nincs veszélyben. A lassulás azonban egyértelműen érződött, leginkább Spanyolországban, az Egyesült Királyságban vagy Írországban, illetve a balti államokban. Az alulteljesítő piacokon, mint a német vagy a magyar, egyszerűen nem számítottak korrekcióra. A lakáspiaci programpontok a konferencián:
- Lakóingatlanok: Kullogunk a régió mögött – Lakáspiac Magyarországon
- Miért alacsonyabbak a lakásárak Budapesten, mint a régióban?
- A London-Dublin-Madrid tengely? – Külföldiek lakásvásárlása Magyarországon
- Panelbeszélgetés: Mit várnak a fejlesztők a lakáspiacon?
A 2007-es Property Investment Forum ingatlanbefektetési konferencia hatalmas sikert aratott, a jegyek már egy héttel az esemény előtt elfogytak. A 45 előadót és közel 250 résztvevőt felvonultató konferencián a hazai ingatlanszektor színe-java felvonult, a meghatározó fejlesztők, befektetők, tanácsadók és finanszírozók mind résztvettek az egész napos szakmai fórumon.
Fújják a lufit, avagy mi történt a hazai piacon 2007-ben?
Egy évvel járunk a durranás előtt, amikor a globális likviditásbőségnek és a Közép-Európába vetett bizalomnak köszönhetően, ömlött a tőke a régió, és a hazai ingatlanpiacba egyaránt. A befektetők versengtek a megvehető ingatlanokért, a bankok pedig a finanszírozható fejlesztésekért. A végeredményt ismerjük: dübörgő ingatlanpiac, hatalmas fejelsztések, meredeken zuhanó hozamszintek, rekordmagas tőkeáttételek, olcsó finanszírozás. Ebben a pilótajátékban 2007 volt a csúcsév, rekordalacsony hozamokkal és rengeteg tranzakcióval, és azzal a bevált gyakorlattal, hogy a befektetők már a projekt elkészülése előtt megvásárolták a fejlesztőtől az ingatlanokat. Magyarországon a kereskedelmi ingatlanbefektetések volumene megközelítette a 2 milliárd eurót, amire sem előtte, sem utána nem volt példa. Jelenleg a felívelés közepén vagyunk, tavaly ez a volumen 1,8 milliárt euró volt (többek között a MOM Park és a Mammut eladásának köszönhetően, amik önmagukban 450 millió eurót javítottak az eredményen).
A budapesti prémiumingatlanok hozamai 2007-re 6 százalék alá süllyedtek, szinte eltűnt a hozamprémium Magyarország és Nyugat-Európa között. (most is igaz mindez, azonban a nyugati országok szintjéhez képest jóval magasabb hozamokkal mozog a magyar piac). Az ingatlanlufi egyik leglátványosabb példája az Aréna Plaza volt, a 180 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot rekord áron tudták eladni – az elékszülése előtt -, annak ellenére, hogy kevésbé kedvező lokáción épült, alacsony vásárlóerejű környéken. A brit Active Asset Investment Management 400 millió eurót fizetett a plázáért, ami 5,5 százalékos hozamszintet jelentett az akkori hírek szerint. Ezzel a fejlesztő az újkori magyar ingatlantörténelem legnagyobb üzletét csinálta meg akkor.
Az Aréna Plaza átadása mellett számos más tranzakció is létrejött, illetve projektek indultak el (majd később abbamaradtak) vagy készültek el:
- Az ING Real Estate 110 millió euróért megvásárolta a Campona bevásárlóközpontot.
- Mintegy 72,2 millió euróért értékesítették a 26 ezer négyzetméteres Népliget Center irodaházat.
- Az osztrák Immoeast 100 millió euróért megvásárolta a nettó 40 ezer négyzetméteres Átrium Parkot.
- 7,5 millárd forintért eladta az Andrássy úton lévő volt Balettintézet-épületet az izraeli Plaza Centers és a Red Sea Hotels.
- Átadták a Corvinus Egyetem új oktatási épületét, a több mint 50 ezer négyzetméter szintterületű épület 10 milliárd forintos beruházás keretében készült el.
- A II. kerületi Bécsi Corner kivitelezése elkezdődött, ahol 6 ezer négyzetméter iroda- és 4 ezer négyzetméter kiskereskedelmi területet terveztek.
- A XIV. kerületben, a Hungária körúton elindult az M3 Business Center második ütemének fejlesztése.
- A Nyugati Pályaudvar mögé tervezett gigászi minisztériumi központ ügye is tisztázódni látszódótt, a kabinet ugyanis év végére hivatalosan is kihátrált a projektből.
- Az Echo Investment lengyel ingatlanberuházó bemutatta a zuglói Mundo Városközpont tervét a Központi Építészeti – Műszaki Tervtanács előtt, elindult az engedélyeztetési folyamat. A tervek szerint 2008 és 2011 között építették volna fel a Mundo Városközpontot mintegy 6,8 hektáros terrületen, amire azonban egyelőre nem került sor.
portfolio
