A hazai jelzáloghitelek jelentős része még mindig változó kamatozású, azaz érzékeny a piaci kamatok változására.
A megváltozó nagyságú törlesztőrészletek számos háztartás pénzügyeiben okozhatnak feszültséget, ahogy erre a devizahitelek példája is rámutatott. E változékonyság ellen azzal lehet védekezni, ha az adós egy új – rögzített kamatozású – hitelt vesz fel abból a célból, hogy előző – változó kamatozású – tartozását törlessze. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) e témában készült elemzése azt mutatja be, miért nem számítanak arra, hogy a háztartások kamatkockázata „magától”, piaci alapon jelentős mértékben csökkenjen. A bankok most célzottan megkeresik a kockázatosabb jelzáloghitellel rendelkező ügyfeleket, hogy a változó kamatozás veszélyeiről tájékoztassák őket.
A törlesztőrészletek kiszámíthatatlansága veszélyes, és erre nem mindenki van felkészülve. Ezt az egyszerű igazságot az elmúlt évtizedben mind a háztartások, mind a bankok nagyon jól megtanulták. Bár a devizahitelek korszakában a törlesztőrészletek elsősorban az árfolyam változása miatt változtak, a lakosság adósságszolgálati terheit a kamatláb változása is befolyásolni tudja, akár jelentős mértékben
is.
Minél hosszabb egy tartozás hátralévő futamideje, annál jobban ki van téve egy esetleges kamatváltozás hatásának.Egy tízéves hátralévő futamidejű hitel esetében nagyjából 5 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést jelent, ha a hitel kamatlába 5 százalékról 6 százalékra változik.
Ugyanez a kamatváltozás egy 20 éves futamidő esetében már közel 10 százalékos tehernövekedést jelent. Természetesen nagyobb kamatsokk esetén a törlesztőváltozások is jóval magasabbak lehetnek (1. ábra).
A csapot már elzárták
Mivel a hátralévő futamidő jellemzően az újonnan kibocsátott hitelek esetén a legmagasabb, a legjelentősebb kockázatot is ezek a hitelek jelentik. Ebből a szempontból jó hír, hogy
a mostanában folyósított jelzáloghitelek mintegy 95 százalékát már éven túl rögzített kezdeti kamatozással folyósítják, vagyis az adósnak a kamatkockázattal az első néhány (jellemzően tíz) évben nem kell foglalkoznia.
Az új kibocsátás kedvező szerkezete azonban csak lassan alakítja át a fennálló állomány kamatozás szerinti eloszlását: a jelzáloghitel-állomány még mindig közel 60 százalékát az éven belül változó kamatozás jellemzi. Ez azt jelenti, hogy egy esetleges kamatemelkedés esetén a hitelek több mint felénél nagyon gyorsan megváltozna az adósságszolgálat nagysága.
.
A kockázatok csökkentése piaci alapon úgy képzelhető el, ha az adósok egy új, rögzített kamatozású hitelt vesznek fel a régi, változó kamatozású hitel végtörlesztése céljából.Ehhez az adósnak nemcsak át kell látnia a két konstrukció közötti különbségeket, de a hitelfelvétel és az előtörlesztés meglehetősen magas költségeit is ki kell fizetnie.
Hitelkiváltás: drága és bonyolult
A probléma nagyságrendjének vizsgálata során fontos felmérni azt, hogy vajon mekkora tér állhat rendelkezésre arra, hogy a kamatkockázat a hitelkiváltások révén piaci alapon, „magától” mérséklődjön. Ezért az MNB szakértői megvizsgálták azt a kérdést, hogy hány adós tud olyan változó kamatozású hitelt felvenni, amellyel nyereségesen tudja kiváltani jelenlegi változó kamatozású hitelét. Vagyis
azt vizsgálták, hogy az adós hozzájuthat-e egy olyan alacsonyabb felárú hitelhez, amelynek révén a hátralévő futamidőn elegendő nyereséget tud elérni ahhoz, hogy kitermelje a hitelkiváltás egyszeri költségeit. A fennálló állomány mintegy 22-31 százaléka esetében találtak ilyen hitelt, vagyisaz állomány jelentős része esetében a hitelkiváltás magas költsége eltántoríthatja az adóst az új hitel felvételétől.
Mielőtt azonban hitelkiváltásra kerülne a sor, több kérdés is felmerül. Egyrészt nem biztos, hogy az adós egyáltalán érzékeli, hogy kamatkockázattal szembesül. Másrészt, ha fel is ismeri a változó kamatozás veszélyeit, egyáltalán nem garantált, hogy annak nagyságrendjét is pontosan felméri. Az MNB közelmúltban lefolytatott kérdőíves felmérése alapján
csak a lakosság harmada van tisztában azzal, hogy a jelenlegi kamatszint historikusan alacsonynak tekinthető,a túlnyomó többség pedig vagy nem tudja összehasonlítani az aktuális kamatszintet az évekkel ezelőttivel, vagy úgy gondolja, hogy most magasabbak a hitelkamatok, mint korábban. A lakosság nagy része azzal sincs tisztában, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést okozhat a kamatláb emelkedése. (3. ábra).
Egyre fontosabb szempont a fix kamatozás
Jó hír azonban, hogya háztartások által figyelembe vett szempontok között már nagyon előkelő helyen szerepel a rögzített kamatozás,amiben részben a szabályozói törekvések hatása tükröződik. A kérdőív kitöltése során a válaszadók háromnegyede jelölte meg a fix kamatozást, mint a három legfontosabb szempont egyikét egy lakáshitel felvételekor, ami így a leggyakrabban megjelölt tulajdonság lett.
Ez különösen akkor válik érdekessé, ha összehasonlítjuk egy 2017. évi lakossági felmérés eredményével, ahol ugyanezen kérdés esetében még a havi törlesztőrészlet nagysága, a futamidő hossza, valamint a THM mértéke számított a legnagyobb mértékben – a kamatfixálást mindössze a válaszadók 20 százaléka jelölte meg. Így amellett, hogy a kamatfixálás fontossága nőtt a legnagyobb mértékben az elmúlt 2 évben, ez vált a többség egyik fő szempontjává, azaz úgy tűnik, hogy a rögzített kamatozás választása egyfajta követendő normává vált.
A pénzügyi tudatosság fontosságára hívja fel az is a figyelmet az is, hogy
az adósok egy alkalommal már jelentősen alacsonyabb költségekkel válthatták volna ki tartozásukat, és akkor nem éltek ezzel a lehetőséggel tömegesen.2015-ben a forintosítást követően a törvény lehetőséget adott a háztartásoknak, hogy ingyenesen előtörlesszék a hitelüket (ám az új hitel felvételének költségeit ekkor is meg kellett volna fizetni), ezt azonban mindössze az állomány 1,5 százaléka esetében tették meg az ügyfelek.
A Magyar Nemzeti Bank 2019 áprilisában kiadott ajánlása alapján a bankok célzottan megkeresik a kockázatosabb jelzáloghitellel rendelkező ügyfeleket, hogy a változó kamatozás veszélyeiről tájékoztassák őket, és a rögzített kamatozásra való áttérési lehetőséget (szerződésmódosítást) ajánljanak fel nekik.
Az MNB reményei szerint a 2015. évi aránynál jóval többen fogják saját kezükbe venni pénzügyeiket, és élni ezzel a lehetőséggel.
origo
