Egy hét múlva életbe lépnek a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra vonatkozó új szabályok. A bankokat, ügyfeleket egyaránt érintik a változások. A részleteket Binder István, az MNB szóvivője és Palkó István, a Portfólió vezető elemzője ismertette a hirado.hu-nak.
Október elsején lép életbe az adósságfékszabályok módosításáról szóló jegybanki rendeletet. Ezzel a szabályozással a Magyar Nemzeti Bank tovább ösztönzi a fix kamatozású jelzáloghitelek felvételét, támogatva a kiszámíthatóbb lakáshitel-törlesztést és az egészséges szerkezetű háztartási hitelezést is – mondta Binder István. Az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa ezekről a szabályokról egyeztetett a piaci szereplőkkel, és az Európai Központi Bank is véleményezte azokat. Úgy vélte, azok, akik a fix kamatozású hitelt választják, hosszú távon biztonságosabban kalkulálhatnak törlesztésükkel.
Az új lakáshitelesek négyötöde már most is rögzített kamatozást kér, s tavaly jó részük a jegybank által most a változó kamatozású hitelek maximális törlesztőrészleteként meghirdetettnél is alacsonyabb arányú törlesztést vállalt.
Kordában tartott kamatok
A jelzáloghitelek jellemzően 15-20 éves futamidejére figyelemmel fontos, hogy a hosszabb távon esetlegesen megjelenő kamatváltozások ne okozzanak fizetési nehézséget, szélsőséges esetben fizetésképtelenséget a háztartásoknak – fogalmazott Binder. A változó vagy a rövidebb időre rögzített kamatozású lakáshiteleknél előfordulhat, hogy kedvezőtlen kamatváltozás esetén jelentősen megemelkednek a háztartások törlesztőterhei – tette hozzá.
Az új jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) -szabályok szerint az október 1-je után befogadott, öt évet meghaladó futamidejű új jelzáloghitel-kérelmeknél – a hitel kamatperiódusainak hosszától függően – a jelenleginél alacsonyabb JTM-limiteket kell alkalmazni. A módosított előírások így azt is biztosítják, hogy kedvezőtlen kamatváltozás esetén a háztartások megfelelő jövedelmi tartalékuk is legyen.
Íme, a részletek
A szóvivő szólt arról is, hogy a magasabb jövedelműek – a nagyobb törlesztési képességük miatt – továbbra is arányosan magasabb havi törlesztés mellett vehetnek fel hitelt. Az utóbbi években látható és várhatóan folytatódó dinamikus béremelkedés alapján a rendelet 2019. július 1-től 500 ezer forint havi jövedelem estén lehetővé teszi a jelenlegi 400 ezer helyett a magasabb törlesztőrészletek vállalását.
Binder felhívta a figyelmet arra: az MNB-rendelet emellett a már felvett hitelek kamatkockázatának mérséklését is támogatja azzal, hogy egy régi, magasabb kamatú lakáshitel kiváltásánál – ha nem rövidül az új hitel kamatperiódusa – nem kell alkalmazni az adósságfékszabályokat.
Az öt évnél hosszabb, de tíz évnél rövidebb kamatperiódusú új forintalapú jelzáloghitelek esetében a JTM-arány a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve negyven százaléka lehet. A legalább tíz évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint-jelzáloghiteleknél – a kisebb kamatkockázat miatt – nem módosul a jelenlegi ötven-, illetve hatvanszázalékos JTM-limit. Aki viszont változó kamatozást választ, jövedelme mértékétől függően, annak 25 vagy 30 százaléka lehet a maximális törlesztőrészlete.
Alacsonyabb limitek
A nem forintban felvett hitelek esetében a forintban felvettekhez képest is alacsonyabb limiteket kell majd alkalmazni a rövidebb kamatperiódusú jelzáloghiteleknél. A módosított előírások biztosítják, hogy a kamatkockázatnak kitett ügyfeleknek is megfelelő jövedelmi tartalékuk legyen, felkészülve ezzel a törlesztőrészletek kedvezőtlen megváltozására.
Az októbertől életbe lépő módosítások nem fékezik majd a lakáshitelezés növekedési ütemét. Az újonnan jelzáloghitelt felvevő ügyfelek ugyanis jelenleg is átlagosan 27 százalékos (azaz az októbertől életbe lépő szabályok szerinti legalacsonyabb) JTM-limittel vesznek fel hitelt, ráadásul több mint négyötödük a fix kamatozású lakáshiteleket választja. A módosítások így a jövőnek szólnak, hiszen senki sem láthatja előre, hogy a most felveendő lakáshitelének futamideje alatt bekövetkezhet-e egy újabb világgazdasági válság – húzta alá a felügyeleti szóvivő.
Binder szerint a jövőbeli lakossági hitelezés még jobb minőségben, egészségesebb szerkezetben, fenntartható módon valósulhat meg az adósságfékszabályok bevezetésével. A családok életében a lakásvásárláshoz kötődő lakáshitel-felvétel az egyik legnagyobb döntés. Kiemelte, a megfelelő adósságfékszabályok megakadályozzák az ügyfelek túlzott eladósodását, miközben a hitelkamat-változás miatti kockázatok is csökkennek. A hitelek törlesztőrészlete kiszámíthatóbbá válik, a családok költségvetésének megtervezése nagymértékben javul.
Pénzpiaci hatások elemzői szemmel
„Alapvetően nem azokat érintik az október elsejétől hatályos új adósságfékszabályok, akiknek már van jelzáloghitelük, hanem azokat, akik ez után kívánnak hitelt felvenni. Ez nem fogja vissza a hitelpiac növekedését, mert a fix kamatozású hitelek irányába tereli az ügyfeleket. Ez a folyamat idén már megkezdődött, nyáron pedig tetőzött. Kilencven százalék volt ez idő alatt azoknak a lakáshitelt felvevőknek az aránya, akik fix kamatozású kölcsönt vettek fel. Az új szabályozás azokat preferálja, akik legalább tízéves kamatperiódussal vesznek fel fixált törlesztőjű jelzáloghitelt” – kommentálta a hirado.hu-nak az MNB adósságfékszabályozását Palkó István, a Portfólió vezető elemzője.
Elmondta, ez a szigorítás nem okoz hiteldrágulást. Ettől függetlenül azonban mégis drágulhatnak a hitelek. Leginkább attól, hogy az utóbbi idők extrém alacsony jegybanki alapkamata lassan megszűnik. Az MNB erre készül, s ezt támasztja alá az új adósságfékszabályozás is. Palkó szerint akik fixált kamatozású hitelt vesznek fel, azok jó ideig nem fogják érezni a hitelek drágulását. Főként az öt- és tízéves időszakra rögzített kamattal szerződők nem.
Lesz, aki nem kap hitelt
A vezető elemző szerint nem lesz észrevehető azoknak a száma, akik a jövőben – alacsony jövedelmük miatt – elesnek a hitel felvételének lehetőségétől. Várhatóan az ügyfelek 5-15 százaléka szembesül majd ezzel. Ám ezt a számot kompenzálja az új hiteleket felvevők aránya.
A jelenlegi szigorítás megakadályozza a jövőben, hogy megismétlődjön a 2008-tól begyűrűző devizahitel-válság. A bankok már nem tehetik meg – fogalmazott –, hogy nem veszik figyelembe a hitelfelvevő valós jövedelmét. Mint ahogy azt sem, hogy a lakás forgalmi értékének nyolcvan százalékát elérő hitelösszeget folyósítsanak a jövőben. Most átlagosan ez 55-60 százalék. A legnagyobb eltérést ma a devizakockázat hiánya jelenti.
A vezető elemző felhívta a figyelmet arra, van még egy probléma, ami megoldatlan. A meglévő teljes lakáshitel-állományban még több mint hatvan százalék azoknak az aránya, akiknek változó kamatozású a hitelük. A meglévő hitelesek körében ugyanakkor mindössze negyven százalékot tesz ki a fixált kamatú szerződések aránya. A többiek mind ki vannak téve a pénzpiaci környezet változásának. A jövőben ugyanis jelentősen megemelkedhet a törlesztőrészletük, ami extrém esetben akkora is lehet, mint korábban a devizahiteleknél volt.
Például egy húszéves futamidejű hitel esetében 7-8 százalékkal emelkedhet meg egy százalékpontos kamatnövekedés hatására a törlesztőrészletük. Ennek jelenleg négyszázezer család van kitéve. Ezt a problémát a bankszektornak és a szabályozóknak valahogyan kezelniük kell – figyelmeztetett az elemző.
Érdemes a már meglévő lakáshiteleket fix törlesztőrészletű konstrukcióra átváltani. Valamennyivel ugyan megemelkedik a havi törlesztőrészlet, de nem olyan jelentősen, mint a devizaválság idején. Ezzel a lépéssel megelőzhető a későbbi, akár váratlanul bekövetkező tehernövekedés.
szerző: Hunyor Erna Szofia
